10.15 규제 대책(정부 주택시장 안정화 대책), 이번엔 진짜 다르다 [투기지역 안내]

요즘 서울 집값이 너무 오르니까 정부가 칼을 빼들었다. 10월 15일에 나온 주택시장 안정화 대책을 보면 규제 강도가 예전하고 확연히 다르다. 특히 규제지역 지정이 대폭 확대되면서 서울과 경기 주요 지역에 거주하는 사람들한테는 꼭 알아야 할 내용들이 많다. 하나씩 정리해본다.

왜 이런 대책이 나왔나

서울 아파트 가격이 2023년 전후로 떨어졌다가 다시 오르기 시작했다. 특히 2024년 8월, 2025년 3월, 6월에 세 차례 급등했고, 6.27 대책 이후 잠시 주춤하다가 8월 말부터 다시 상승폭이 커졌다. 한강 근처 자치구들이 먼저 오르더니 이제는 서울 전역으로 번지고 있다. 성동구가 8월 한 달 동안 0.98퍼센트, 광진구 0.72퍼센트, 마포구 0.45퍼센트 올랐다. 경기도도 마찬가지다. 평택이나 화성 같은 곳은 떨어지고 있는데, 강남권 근처인 분당, 과천, 광명은 오히려 상승폭이 커지고 있다. 분당은 8월에만 1.17퍼센트나 올랐다.

거래량도 늘어났다. 서울 비규제지역 거래량이 9월 5주차 기준으로 1.58만 건인데, 5년 평균인 0.77만 건보다 두 배 이상 많다. 규제지역은 큰 변동이 없는데 비규제지역만 거래가 급증하는 상황이었다.

금리도 문제다. 2024년 6월부터 글로벌 금리 인하가 시작되면서 주택담보대출 기준금리인 COFIX가 2.49퍼센트로 떨어졌다. 2022년 11월 고점 4.34퍼센트의 절반 수준이다. 광의통화량 증가율도 7.8퍼센트로 장기 평균보다 높아서 시중에 돈이 많이 풀려있다는 얘기다. 이런 상황에서 집값 상승 압력이 커질 수밖에 없었다.

조정대상지역과 투기과열지구 대폭 확대

이번 대책의 핵심은 규제지역 확대다. 10월 16일부터 효력이 발생했다.

서울은 기존에 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 구만 투기과열지구였는데, 이번에 나머지 21개 구 전부를 추가 지정했다. 이제 서울 전 지역이 투기과열지구가 되었다는 말이다.

경기도는 과천시, 광명시, 성남시 분당구 수정구 중원구, 수원시 영통구 장안구 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역을 새로 지정했다.

규제지역으로 지정되면 뭐가 달라지나

대출 규제가 강화된다. 주택 구입 목적 주담대의 LTV가 무주택자는 40퍼센트, 유주택자는 0퍼센트로 제한된다. 비규제지역에서는 무주택자 70퍼센트, 유주택자 60퍼센트인 것과 비교하면 엄청 낮다. 대출 최대 한도도 6억 원으로 제한되고, 집을 사면 6개월 이내에 전입해야 한다. 생애최초 주택 구입자는 LTV 70퍼센트를 받을 수 있지만 역시 6개월 이내 전입 의무가 있다.

전세대출도 까다로워진다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 아예 금지된다. 전세대출 보증비율이 80퍼센트로 강화되고, 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 일원화된다. 전세대출을 받은 상태에서 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 사는 것도 안 되고, 반대로 3억 원 초과 아파트를 산 사람이 전세대출 받는 것도 제한된다.

신용대출도 조심해야 한다. 1억 원 초과 신용대출을 받은 사람은 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.

사업자 대출도 마찬가지다. 주택 매매나 임대사업자가 아닌 일반 사업자는 규제지역에서 주택 구입 목적 주담대를 받을 수 없다.

세제도 달라진다. 다주택자 취득세가 중과되는데, 조정대상지역 기준으로 2주택자는 8퍼센트, 3주택자는 12퍼센트다. 양도소득세도 중과되고 장기보유특별공제가 배제된다. 2주택자는 기본세율에 20퍼센트포인트, 3주택 이상은 30퍼센트포인트를 더 내야 한다. 다만 양도세 중과는 2026년 5월까지 한시 유예 중이다. 1세대 1주택 비과세 요건도 강화되어서 보유 2년만으로는 안 되고 거주 2년 요건도 추가된다.

전매 제한도 생긴다. 주택은 수도권 3년, 지방 1년 전매가 제한되고, 오피스텔은 1년간 전매가 안 된다.

청약 규제도 있다. 해당 지역에 2년 이상 거주한 사람에게 우선 공급하고, 1순위 자격 요건이 강화된다. 청약통장 가입 후 2년 경과, 세대주일 것, 과거 5년 이내 당첨자의 세대 구성원이 아닐 것 등의 조건이 붙는다. 민영주택 가점제 적용 비율도 달라진다. 조정대상지역에서는 60제곱미터 이하는 가점제 40퍼센트, 60제곱미터에서 85제곱미터는 가점제 70퍼센트, 85제곱미터 초과는 가점제 50퍼센트다. 투기과열지역에서는 85제곱미터 초과가 가점제 80퍼센트로 더 강화된다. 재당첨 제한도 조정대상지역은 7년, 투기과열지구는 10년이다.

정비사업 관련해서는 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한되고, 조합원 지위 양도도 제한된다. 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분인가 후부터 양도가 안 된다.

자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무도 생긴다. 투기과열지구에서는 증빙자료 제출 의무까지 추가된다.

토지거래허가구역도 확대

규제지역 지정과 함께 토지거래허가구역도 대폭 확대되었다. 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었다. 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용된다.

허가 대상은 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립 다세대 주택이다. 기존에 강남 서초 송파 용산구는 아파트만 대상이었는데, 이번에 범위가 확대되었다.

토지거래허가구역에서 집을 사면 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 생긴다. 내국인이든 외국인이든 모두 적용된다. 실거주 의무를 위반하면 이행강제금을 내거나 허가가 취소될 수 있다. 비주택담보대출의 LTV도 70퍼센트에서 40퍼센트로 강화된다.

주담대 한도 차등화

주택 가격에 따라 주담대 한도가 달라진다. 기존에는 수도권 규제지역에서 6억 원까지 대출이 가능했는데, 이제는 주택 시가에 따라 차등 적용된다.

주택 시가 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출이 가능하다. 10월 16일부터 행정지도로 시행되고, 이후 감독규정 개정으로 법적 강제력을 갖는다.

스트레스 금리 상향

DSR 산정 시 적용하는 스트레스 금리도 1.5퍼센트에서 3.0퍼센트로 상향되었다. DSR은 총부채원리금상환비율을 말하는데, 대출 받을 수 있는 금액을 계산할 때 사용하는 지표다. 스트레스 금리가 높아지면 대출 가능 금액이 줄어든다.

예를 들어 5년 주기형 대출의 경우, 기존에는 스트레스 금리가 0.6퍼센트였는데 이제는 1.2퍼센트가 된다. 5년 혼합형 대출은 1.2퍼센트에서 2.4퍼센트로 두 배가 된다. 금리가 내려가더라도 대출 한도가 크게 늘지 않도록 견제하는 장치인 셈이다.

전세대출 DSR 적용

전세대출은 지금까지 DSR 적용 대상에서 제외되었는데, 이제는 DSR에 포함된다. 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받으면 전세대출 이자 상환분이 DSR에 반영된다. 10월 29일부터 행정지도로 시행된다. 무주택자나 지방 등으로 단계적으로 확대하는 방안도 검토 중이라고 한다.

은행권 주담대 위험가중치 하한 상향

은행이 신용 리스크를 평가할 때 적용하는 주담대 위험가중치 하한이 15퍼센트에서 20퍼센트로 상향된다. 원래는 2026년 4월부터 시행하려고 했는데, 2026년 1월 1일로 앞당겨졌다. 은행 입장에서는 주담대를 늘리기 부담스러워지는 조치다.

부동산 세제 합리화

구체적인 세제 개편 방안은 아직 확정되지 않았다. 다만 정부는 생산적 부문으로 자금을 유도하고 응능부담 원칙을 지키면서 국민 수용성을 고려해서 세제를 합리화하겠다고 밝혔다. 연구용역과 관계부처 TF 논의를 통해 보유세와 거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 방안을 검토한다고 한다. 4분기 중에 연구용역을 발주하고 TF를 구성할 계획이다.

부동산 거래질서 확립

정부가 부동산 불법 행위에 강력 대응하겠다고 선언했다. 국토부와 국세청이 정보 공유 MOU를 체결했고, 범부처 공조 체계를 구축했다.

국토부는 가격띄우기 기획조사를 진행 중이다. 2025년 1월부터 8월까지 서울시 부동산 계약 해제 건수 4,856건 중 신고가 거래 후 해제, 해제 2회 이상, 특수관계인 간 거래 등 이상 거래 123건을 추출했다. 소명자료를 받아 조사한 결과 가격띄우기가 의심되는 8건을 경찰에 수사 의뢰했다. 국토부 내에 부동산특사경도 도입해서 부동산거래신고법, 공인중개사법, 주택법 위반 행위를 직접 수사한다.

국세청은 서울 한강 인접 지역 초고가 주택 30억 원 이상 거래를 전수 검증하고, 고가 주택 취득 외국인과 연소자의 자금 출처를 정밀 분석한다. 신고가 거래 취소나 허위 매물 등 시세 조작 중개업소도 집중 검증 대상이다. 7개 지방청에 정보수집반을 가동하고 부동산탈세신고센터를 11월에 설치한다. 국토부가 자금조달계획서와 증빙자료를 국세청에 실시간으로 공유해서 과세 정보로 활용한다.

금융위는 사업자대출의 용도 외 유용 실태를 전수 조사하고 있다. 금융회사 15개에 대한 현장점검이 7월부터 진행 중이다.

경찰청은 10월부터 부동산범죄특별단속을 추진한다. 전국 경찰 841명을 편성해서 가격띄우기, 부정청약, 재건축 재개발 비리 등을 중점 단속한다.

부동산 거래 감독기구 설치

정부는 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치할 계획이다. 기존에는 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등이 각자 대응했는데, 이제는 범정부 차원에서 역량을 결집하겠다는 것이다. 감독기구는 기존 조사와 수사를 기획하고 조정하는 것은 물론이고, 직접 조사와 수사까지 담당한다. 수사조직도 운영한다.

감독기구 설립을 위해 부동산 관련 법률을 제개정하고, 설립 전까지는 부동산감독추진단을 운영한다. 추진단은 11월부터 가동된다.

주택공급 확대 후속조치

정부는 2026년부터 2030년까지 5년간 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 계획도 밝혔다. 9월 7일에 발표한 주택공급 확대방안의 후속조치를 속도감 있게 추진한다는 것이다.

도시정비법이나 노후도시법 등 관련 법률 20여 건을 연내에 통과시키려고 하고 있다. 노후 청사나 국공유지 복합개발 세부계획은 12월에 발표되고, LH 개혁방안도 12월에 확정된다. 서울 영구임대주택 9개 단지를 분양과 임대 혼합 단지로 재건축하는 사업계획안도 연내 발표되고, 수도권 신축매입 7천 호 모집공고도 추진된다.

공공택지는 2025년 분양 물량 2.2만 호 중 1.65만 호는 이미 분양했고, 나머지 5천 호를 연내에 분양한다. 2026년에는 2.7만 호를 분양할 계획이다. 서리풀지구 2만 호와 과천지구 1만 호의 주민 보상과 부지 조성 속도를 높이고, 서리풀지구 지구지정 계획을 3개월 앞당겨서 2026년 3월경에 완료한다. 수도권 신규택지 3만 호 입지도 검토 중이다.

민간 공급 활성화를 위해 환경영향평가 실외 소음 기준을 개선하고, 학교용지 기부채납 기준도 개선한다. 수도권 미분양 매입 확약 대금 지급 시점도 준공 후 6개월에서 준공 전 6개월로 앞당긴다.

규제지역 거주자라면 알아둬야 할 것들

이번 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶였다. 규제지역에 살고 있거나 집을 사려는 사람이라면 몇 가지 주의할 점이 있다.

첫째, 대출이 어려워진다. LTV가 낮아지고 한도도 줄어들었으니 자기 자금을 더 많이 준비해야 한다. 주택 가격에 따라 한도가 달라지니까 미리 확인해보는 게 좋다.

둘째, 전입 의무가 생긴다. 주담대를 받으면 6개월 이내에 전입해야 하고, 토지거래허가구역에서 집을 사면 2년간 실거주해야 한다. 실제로 살 생각이 없으면 위반할 수 있다.

셋째, 전세대출도 까다로워진다. 전세대출을 받은 상태에서 3억 원 넘는 아파트를 사는 게 안 되니까, 전세로 살면서 집을 사려던 계획이 있다면 순서를 다시 생각해야 한다.

넷째, 청약 조건이 강화되었다. 해당 지역에 2년 이상 거주한 사람이 우선이니까 다른 지역에서 청약하려던 계획은 수정이 필요하다.

다섯째, 다주택자는 세금 부담이 크다. 양도세 중과가 2026년 5월까지 유예되긴 했지만, 그 이후에는 세 부담이 커진다. 처분 계획이 있다면 시기를 잘 고려해야 한다.

여섯째, 불법 행위 단속이 강화된다. 가격띄우기나 부정청약 같은 건 이제 적발될 가능성이 훨씬 높다. 괜히 욕심 부리다가 처벌받을 수 있으니 조심해야 한다.

정부의 의지는 확실해 보인다

이번 대책은 6.27 대책보다 훨씬 강하다. 규제지역을 대폭 확대하고, 대출 규제를 강화하고, 단속을 강화하는 삼중 조치다. 정부가 주택시장 안정을 정책 우선순위에 두고 총력 대응하겠다는 의지가 느껴진다.

집값이 오르면 서민 주거 안정이 위협받고, 근로 의욕이 떨어지고, 소비가 위축되고, 자원 배분이 왜곡된다. 생산적인 부문에 투자되어야 할 자금이 부동산으로만 몰리면 경제 전반의 활력이 떨어진다. 정부는 이런 문제를 조기에 차단하고 자본이 생산적 부문으로 흘러가도록 유도하겠다는 입장이다.

다만 이런 규제가 실제로 효과를 낼지는 지켜봐야 한다. 과거에도 강한 규제가 나왔지만 시장이 예상과 다르게 움직인 경우가 있었다. 공급 확대 계획이 제대로 이행되느냐도 중요하다. 규제만으로는 근본적인 해결이 안 되고, 실제로 집이 많이 공급되어야 시장이 안정될 수 있기 때문이다.

규제지역에 사는 사람들은 당분간 불편함을 감수해야 할 것 같다. 대출 받기 어렵고, 세금 부담 크고, 청약도 까다로워졌다. 하지만 장기적으로 시장이 안정되면 실수요자들에게는 도움이 될 수도 있다. 투기 수요가 줄어들면 가격 거품이 빠지고, 실제로 살 집을 찾는 사람들이 좀 더 합리적인 가격에 집을 구할 수 있는 환경이 만들어질 수 있다.

앞으로 몇 달간 시장이 어떻게 반응하는지, 정부 대책이 실제로 효과를 내는지 지켜보는 게 중요하다. 집을 사려는 계획이 있다면 규제 내용을 꼼꼼히 확인하고, 자금 계획을 다시 세우고, 실거주 의무 같은 조건들을 미리 고려해야 한다. 투자 목적이라면 지금은 신중하게 접근하는 게 좋아 보인다.

정보 확인 및 자세한 내용은 국토교통부에서 찾아보고, 관련해 오타나 잘못된 내용이 있을 수 있으니 주의 바란다. 뭐 투자판단은 본인에게
본인에게

뭐 이런 내용 주의사항을 적어줄래?

마지막에 자연스럽게 들어갈 수 있는 주의문구는 아래처럼 정리할 수 있다. 블로그 톤에도 맞게 부드럽게 쓴 문체다.


이 글은 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책을 바탕으로 주요 내용을 정리한 것입니다. 정책 세부 내용이나 적용 시점 등은 국토교통부 등 관계 부처의 공식 자료를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.  
본문 중에는 해석이나 요약 과정에서 오타 또는 일부 사실과 다른 부분이 있을 수 있으니, 투자나 의사결정에 참고하실 때 주의해주시기 바랍니다.  
모든 투자 판단과 책임은 개인에게 있으며, 본 글은 특정 투자나 부동산 매매를 권유하기 위한 목적이 아닙니다.